건축 공사 시공사 선정

1. 건축 공사의 시공방식에 따른 분류

1) 직영공사

건축 공사의 시공방식 중 직영공사는 발주자가 시고 계획을 직접 세우고, 관리하거나, 직접 기공을 시행하는 방식이다.

재료구입, 시공 업자 선택 고용, 시공 기계 준비 및 가설재, 토목 등을 직접 관리, 감독하는 방식이다. 공사비를 절감할 수 있다는 장점이 있으나 그만큼 전문지식과 체계적인 관리를 하지 못한다면 오히려 공사비가 증가하고, 완성도 저하, 완공일 연장, A/S 처리 문제 등 다양한 문제점을 갖게 될 수 있다.

 

2) 도급 공사

건축 공사의 시공방식 중 도급공사란 시공회사를 정하고 계약하여 시공회사가 공사의 시공을 맡기로 하고, 발자자 본인은 그 대금을 지불하기로 계약을 해 공사를 실행하는 방식이다.

 

3) 도급 공사의 시행방식에 따른 분류

(1) 일식도급

공사의 전체를 한 도급업체 또는 도급자에게 맡겨 재료준비, 시공업자 선정, 현장관리 등 일체를 일괄하여 시행시키는 방법이다. 발주자는 계약서, 견적서, 설계도면에 따른 시공 여부를 확인하고 그에 맞게 제대로 시공이 되고 있는지 지도 관리를 한다. 이와 같은 일식도급 방식은 공사비가 확정되고, 시공에 관한 책임이 확실하여 공사관리가 편하다. 물론 도급자의 이윤이 포함되지만 일반적으로 대부분의 공사가 이와 같은 방식으로 실행된다. 

 

(2) 분할도급

공사의 과정을 세분화하여 각각 부분적으로 따로 도급업체 또는 도급자를 산택하여 계약을 각각 맺는 방식이다. 

보통 철거공사, 목공사, 전기공사, 설비공사, 타일공사, 창호공사, 도배공사, 장판 또는 마루공사, 가구 설치, 입주청소 등으로 분류하여 부분적으로 각각 시공업체 또는 시공자를 선정하여 별도의 계약을 맺는다.

이와 같은 경우 직영공사에 비해 시공 완성도는 높일 수 있으며 일식도급에 비해서는 가격을 낮출 수 있는 장점이 있지만 사후 처리 부분이 좀 까다로워질 수 있다. 보통 공사 후 문제가 되는 문제점들은 여러 가지 복합적인 요소들로 인해 발생되는 경우가 많기 때문이다.

 

(3) 공동도급

대규모 공사의 시공에 대하여 여러 회사가 공동출자형태를 조직하여 한 회사의 입장에서 공사를 수급하고 시공하는 방식을 말한다. 이러한 방식은 공사 수급의 경쟁완화 수단이 되며 각각의 시공업체가 갖고 있는 장점을 취할 수 있다. 도급업체는 각사의 자금 부담을 줄이고 위험 또한 분담으로 부담을 줄일 수 있다.

 

4) 도급 공사의 공사비 지급 방식에 따른 분류

(1) 정액도급

공사비 총액을 확정하여 계약하는 것으로 공사관리가 편하고, 도급업체 또는 업자는 자금 공사계획 등의 계획이 명확하여 공사원가를 줄이도록 노력할 수 있어 유리하다. 공사변경에 따른 도급액의 증감이 곤란하며, 이윤관계로 고사가 조악해질 우려가 있다. 그렇기 때문에 장기 공사기간, 설계변경의 가능성이 많은 공사에는 부적당하다.

 

(2) 단가도급

공사금액을 구성하는 물량, 또는 단위공사부분에 대한 단가만을 확정, 그 후 공사가 완료되면 실제 수량 확정에 따라 다시 정산하는 방식이다. 공사의 빠른 착공이 가능하다. 단순한 작업의 단일공사 이외에는 일반적으로는 채용되지 않는다.

 

(3) 실비저산보수가산도급

실제 공사의 인건비와 재료비 등을 도급자와 건축주가 확인 후 정산하고, 계약서에 의한 비율 또는 정액의 보수를 도급자에게 지불하는 방식이다. 과도한 부풀림에 따른 부실공사를 방지할 수 있고, 적정비용에 요구된 품질을 확보할 수 있는 가성비 좋은 방식이다. 시공업자에게는 적정 수준의 이윤이 보장된다. 도급자는 비율보수가 보장되어 수준 높은 시공을 할 수 있으나 공사비 절감의 노력이 없어질 수 있다.

 

5) 턴키 도급

공사의 모든 요소를 발주자가 도급자에게 모든것을 시행하고 책임지는 방식이다. 일반적으로 설계와 시공을 함께 발주하는 일괄 입찰의 뜻으로 사용된다. 열쇠를 열고 들어가서 바로 사용할 수 있는 상태로 인도한다는 의미이다.

2. 시공사 선정 방식

1) 공개경쟁입찰

공개입찰은 공사에 대한 내용과 조건을 사전에 모두 공개하여 유자격자는 모두 참가할 수 있는 기회를 주는 방식이다. 입찰 참가 기회를 확대하는 이점과 공개적인 절차에 따라 투명하게 관리하여 담합의 가능성을 줄이기는 하지만 과도한 경쟁이 유발되기도 한다. 부적격 업체의 응찰로 부실공사의 우려가 있다.

 

2) 제한경쟁입찰

사업의 목적, 성격, 규모 등에 비추어 입찰 참여업체의 범위를 제한하는 입찰방식이다. 

 

3) 지명경쟁입찰

해당 공사의 성질 또는 목적이 특수한 설비, 기술, 자재, 물품 또는 실적이 있는 자가 아니면 계약목적을 달성하기 곤란한 경우에 적용한다. 특정 다수인을 지명하여 지명된 업체에 한하여 입찰에 참가하도록 하고 계약상대자를 결정하는 방법이다.

 

4) 수의계약

발주자가 시공회사의 시용자산, 공사경력, 보유지재, 기술 등을 고려하여 적합하다고 판단되는 하나의 업체를 지정하여 계약하는 방식이다. 개인 방주자의 경유에는 적용의 제한이 없고, 정부나 공공기관에서는 일정 금액 이하에만 적용하도록 규정이 되어 있다. 원칙적으로 일반 공개경쟁입찰을 통하여 사업자를 선정하도록 되어 있으나 사업의 성격이 특허, 신기술 등이 필요하여 경쟁이 불가능하다고 판단되는 경우에 적용한다. 이미 진행되고 있는 공사와 연속되어야 하는 종속공사, 추가공사 등 소규모 공사의 경우에도 적용이 가능하다.